碧桂圓、萬科地產(chǎn)、融創(chuàng)地產(chǎn)、龍光集團、*ST煌旗等企業(yè)資產(chǎn)重組或重組事項都有重大進展

◎編寫 劉邦

年末歲尾，地產(chǎn)商化債迎來新一輪的推進。1月9日夜間，碧桂圓公布海外資產(chǎn)重組提議的關(guān)鍵所在條文已經(jīng)與由七家知名銀行所組成的融洽聯(lián)合會達成一致。同一天，萬科地產(chǎn)子公司2019年的一筆期限不超過5年保險資管債權(quán)投資計劃，到期還款日調(diào)整到2026年12月31日。除此之外，融創(chuàng)地產(chǎn)、龍光集團、*ST煌旗等公司的資產(chǎn)重組或重組事項也有重大進展。

同策研究院聯(lián)席會醫(yī)生宋紅衛(wèi)覺得，地產(chǎn)商化債取得新進展是利益相關(guān)方積極主動努力的回報，由于2025年仍然是地產(chǎn)商負債集中化期滿的時間節(jié)點，預(yù)估地產(chǎn)商化債堅守在2025年將會進一步加速。

碧桂圓、萬科地產(chǎn)積極主動化債

1月9日夜間，碧桂圓發(fā)布聲明稱，企業(yè)海外資產(chǎn)重組提議的關(guān)鍵所在條文已經(jīng)與由七家知名銀行所組成的融洽聯(lián)合會達成一致，若該重新組合提議得到貫徹落實，將導(dǎo)致公司實現(xiàn)大幅度脫虛向?qū)崳康脑谟诮档拓搨^多116億美金；包括將負債到期日期延至較多11.5年及其降低貸款利率，目的在于將加權(quán)平均值借款成本費從重新組合前每年約6%下降到重組后的每年約2%。

海外負債層面，截止到2023年12月31日，碧桂圓有應(yīng)占有息債務(wù)總金額（不包含應(yīng)收利息）約164億美金。碧桂圓海外資產(chǎn)重組提議擬給與債務(wù)人五個經(jīng)濟發(fā)展選擇項，以把它范圍之內(nèi)負債轉(zhuǎn)換成現(xiàn)錢（根據(jù)要約回購）、強制可轉(zhuǎn)債、不一樣單據(jù)及銀行融資，向債權(quán)人提供以下架構(gòu)設(shè)計：在投資的之日起將債務(wù)人持有相關(guān)范圍內(nèi)負債根據(jù)要約回購賣給企業(yè)，從而獲取現(xiàn)錢，價格較該等范圍之內(nèi)債務(wù)顏值存有銷售折扣；單純股份化；年限增加及部分股權(quán)化；年限增加并配有本錢減少；僅增加到期還款日，不設(shè)置本錢減少。

做為重新組合提議的一部分，碧桂園控股公司股東正在努力進一步對企業(yè)的負債表開展脫虛向?qū)崳饕ò阉?021年12月至2023年9月期內(nèi)向企業(yè)提供未償還本錢金額達11億美元股東貸款部分股權(quán)化。

“現(xiàn)階段碧桂圓早已收到不少債權(quán)人表態(tài)發(fā)言，表示同意鼎力支持企業(yè)度過現(xiàn)階段的困難，一起期待企業(yè)能夠早日進行重新組合。”有將近碧桂園的知情人士表示。

在中指研究院公司研究總監(jiān)劉水看起來，碧桂圓帶來了較為豐富的專用工具供債務(wù)人挑選，有利于促進計劃方案達到。假如計劃方案最后貫徹落實，則可以實現(xiàn)去杠桿化，提升負債表。不過即使資產(chǎn)重組進行只不過是擺脫負債“險境”的第一步，碧桂圓仍然需要充足改進運營股票基本面。

萬科地產(chǎn)于1月9日夜間發(fā)布消息，公司控股子公司武漢市譽天興業(yè)銀行置業(yè)有限責(zé)任公司早期根據(jù)險資房產(chǎn)債權(quán)投資計劃形式向富華資產(chǎn)管理股份有限公司股權(quán)融資，企業(yè)為此筆股權(quán)融資提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保，擔(dān)保期為所有債務(wù)履行期限屆滿之日起2年。到目前為止，此次融券余額20.4億人民幣，經(jīng)協(xié)商本次融資到期還款日調(diào)整到2026年12月31日。

自去年以來，萬科地產(chǎn)一直積極主動采取各種措施推動資金回籠，保障公司公布負債成功兌現(xiàn)。截止到2024年9月30日，萬科地產(chǎn)回款金額超出1800億人民幣，回款額超出100%；完成新增加股權(quán)融資、并購重組超770億人民幣；積極推動大宗商品資產(chǎn)交易，2024年前三季度簽訂額度超200億美元。根據(jù)全力以赴行為，萬科地產(chǎn)不斷溶解存量債務(wù)，2024年1至9月還款有息債務(wù)約700億人民幣。

對于人們關(guān)注的2025年負債兌現(xiàn)難題，萬科地產(chǎn)向上海證券報回復(fù)稱，公司可以竭盡全力，再次從經(jīng)營端與股權(quán)融資端等多個方面籌資，通過積極銷售回款、深入推進大宗交易規(guī)則、加速非主營撤出并持續(xù)爭得股權(quán)融資網(wǎng)絡(luò)資源等形式，解決有關(guān)負債兌現(xiàn)。

多家房企發(fā)布化債工作進展

最近有不少房企陸續(xù)發(fā)布了資產(chǎn)重組或重組的最新進展狀況。融創(chuàng)中國集團旗下“H1融創(chuàng)中國03”改制方案于近期得到一致通過。這就意味著，融創(chuàng)中國自發(fā)布地區(qū)債總體改制方案至今，已經(jīng)有八只債卷獲得持有者適用重新組合。而并未形成良好的決議的最終二只債卷，分別是“H融創(chuàng)中國05”和“H融創(chuàng)中國07”，兩只債卷最遲應(yīng)當2025年1月21日開展分期付款利息償還。

1月6日，龍光集團公布，企業(yè)已就相關(guān)海外債務(wù)總體改制方案相關(guān)條款與多個海外債務(wù)人達成一致，總體改制方案將涉及（主要包括）銷戶海外負債，從而獲取各海外債務(wù)人有權(quán)利挑選包含現(xiàn)金結(jié)算、短期內(nèi)單據(jù)與強制性可轉(zhuǎn)債的搭配、強制性可轉(zhuǎn)債、長期性單據(jù)等四個選項里的一個或多個選擇項。

1月6日夜間，*ST煌旗公告披露，企業(yè)、重慶金科、管理員、上海市品器聯(lián)合已經(jīng)與深圳市久銀項目投資、天津市啟重圣源、武漢市寒樹等16家財務(wù)投資人各自簽訂了《重整投資協(xié)議》，總計投資約10.68億人民幣，總計轉(zhuǎn)讓標底股權(quán)約10.27每股公積金。

據(jù)公示，產(chǎn)業(yè)鏈投資者及財務(wù)投資人將總計付款股本金26.28億人民幣，轉(zhuǎn)讓標底股權(quán)總計30每股公積金。在其中，產(chǎn)業(yè)鏈投資者總計付款股本金7.56億人民幣，轉(zhuǎn)讓標底股權(quán)12每股公積金；財務(wù)投資人總計付款股本金18.72億人民幣，轉(zhuǎn)讓標底股權(quán)18每股公積金。

*ST煌旗的運營方案表明，公司將以司法重整為突破口，解決利率風(fēng)險、清除財政壓力、取代低質(zhì)量低效資產(chǎn)，從根本上改善業(yè)務(wù)發(fā)展品質(zhì)，躋身這輪房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)中率先解困再生上市公司。重組之后的企業(yè)將關(guān)鍵合理布局“資本管理、推廣服務(wù)、經(jīng)營管理、特殊資產(chǎn)”四大板塊，根據(jù)資產(chǎn)經(jīng)營不良貸款、運營開發(fā)中高端樓盤、做精做細穩(wěn)步發(fā)展房產(chǎn)服務(wù)項目、改革創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)鏈機遇，執(zhí)行“汰舊、取新、強鏈補鏈”轉(zhuǎn)型發(fā)展途徑，階段性完成短中遠期經(jīng)營計劃。在徹底改善企業(yè)業(yè)務(wù)架構(gòu)和經(jīng)營效益前提下，找到新的增長曲線。

在國家扶持政策下搞好負債延續(xù)

宋紅衛(wèi)表明，房企的債務(wù)化解工作強度在加快，近些年相關(guān)各方的態(tài)度產(chǎn)生較大的變化，大部分債權(quán)方意識到了把預(yù)估減少是促進地產(chǎn)商資產(chǎn)重組的前提條件。與此同時，政府在防范化解房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險性方面也是得出積極主動的政策指導(dǎo)與支持，提升了地產(chǎn)商資產(chǎn)盤活能力，也使債務(wù)人看見了化債的機會。此外，地產(chǎn)商正在積極逃生，得出相對合理的債務(wù)重組方案，并主動與債務(wù)人聯(lián)系，讓債務(wù)人體會到公司化債的誠意，這也是推動化債工作中的重要前提。

克而瑞研究中心總經(jīng)理林波覺得，對房地產(chǎn)行業(yè)來講，需在目前國家扶持政策環(huán)境下搞好負債延續(xù)，能通過信用擔(dān)保扶持政策，依靠信用保護工具、連帶責(zé)任擔(dān)保等信用擔(dān)保方法通過發(fā)行新債券完成“借新債還舊債”；還能通過發(fā)售ABS、REITs等形式做大做強經(jīng)營性物業(yè)，積極嘗試經(jīng)營性物業(yè)貸款用于償還存量貸款和公開市場操作債卷。地產(chǎn)商也需要與金融機構(gòu)和債務(wù)人積極主動商議，適當增加負債時限，減輕現(xiàn)階段的債務(wù)壓力。地產(chǎn)商解決土儲開展結(jié)構(gòu)性調(diào)整，特別是加速滯重商品庫存去化，加速低數(shù)量級大城市新項目去化。