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存量房貸利率下調，影響幾何?百萬房貸有望減少近千月供，對銀行息差影響整體可控
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9月7日，包括工農中建交在內的多家銀行先后發布存量房貸利率下調的實施細則。從細則內容來看，銀行間差異不大，均表示將自9月25日起，根據存量個人住房貸款客戶的不同情況，集中批量(無需申請)或個別協商(需主動申請)調整貸款執行利率。在具體調整方式和時間要求上，各行略有差異，借款人可關注各行公告。
“本行將在有關部門指導下落實通知要求，目前正在研究制定具體實施細則，后續進展信息將及時在我行官方渠道發布。”尚未發布細則的江蘇地區某城商行房貸客戶經理則給出了如是介紹。
8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》(下稱《通知》)，明確自2023年9月25日起，符合條件的存量首套住房貸款借款人可主動向承貸銀行提出申請，通過變更合同或由銀行新發放貸款置換存量貸款的形式調整存量房貸利率，具體利率調整幅度由借貸雙方協商確定，但調整后的利率不能低于原貸款發放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。
《大眾證券報》編輯近日也從多家商業銀行了解到，連日來到銀行咨詢政策的人數不少，都在密切關注和等待后續政策的細化。
百萬房貸有望減少近千月供
“通知”發布后，包括工農中建交在內的多家銀行均在微信公眾號、官方網站等平臺第一時間發布了關于存量首套住房貸款利率調整的公告，表示將依法有序推進降低存量首套住房商業性個人住房貸款利率工作，有的銀行還給出了詳細解讀。比如建設銀行客戶服務公眾號就“有未結清的房貸能調整嗎”“什么是首套房貸”“首套房貸有拖欠能調嗎”“利率能調到多少”“什么時候可以調整”等借款人關心的問題以問答的形式進行了統一回復。
“以南京2021年9月發放的房貸利率為例，當時首套房主流按揭利率為6.15%，房貸利率下限為4.65%，因此理論上利息存在150BP的下調空間，調整之后，每100萬元30年期限的房貸，每月月供可以減少935.91元。”融360數字科技研究院分析師李萬賦分析指出，本次存量房貸利率調降主要適用于兩類人群：一是貸款發放時按首套房政策執行的貸款;二是貸款發放時并非借款人首套房，但后續當地政策調整為“認房不認貸”政策，或者借款人后續出售了其他住房，導致目前借款人的實際住房情況符合“首套房認定標準”的。
“存量貸款利率降低可以節約借款人的利息支出，但不同城市、不同階段借款人的存量房貸利率和利率下限的空間有所差異。”基于此，李萬賦建議借款人先了解清楚自己貸款時的利率水平是否高于當地首套房貸利率下限(詳見表格)，如果無差異則沒必要置換;有差異的話，了解當時下限可以幫助借款人更順利地和銀行協商下調情況。與此同時，李萬賦還提醒貸款人要特別注意三點：一是依然不能轉按揭，借款人只能和原承貸銀行協商存量房貸調降方式;二是根據政策規定，存量貸款置換，新發放貸款只能用于償還舊房貸貸款，仍為房貸合同;三是二套房利率不在此次調整范圍內。
對銀行息差影響整體可控
存量房貸利率的調降一旦實施，自然會對銀行息差產生影響，但分析人士普遍認為這種影響基本可控。
“第一，房貸利率調降方案只針對首套房，各地按揭利率水平也存在差異，同時對調整幅度有‘不能低于原貸款發放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限’的要求，總體上對銀行凈息差影響有限;第二，新一輪銀行存款利率下調正在進行中，有利于對沖部分凈息差收窄的壓力;第三，存量首套房貸利率調整對于銀行來說也存在積極影響。比如，可有效減少提前還貸現象。同時，還可壓縮違規使用經營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。”東莞證券盧立亭指出。
中泰證券分析師戴志鋒也表示，綜合本輪存貸調整，存款利率下調可有效緩釋房貸利率下調影響，對上市銀行凈息差的影響或小于2.4bp。他指出，正面影響從大到小依次是農商行、城商行、股份行、國有行，息差分別影響+0.9bp、+0.0bp、-2bp和-2.86bp。
“國有行和股份行的住房按揭貸款體量往往更大，因此受政策影響要大于城商行。在房貸額度緊張期間，同一城市每個銀行實際發放的房貸利率也有差異，因此可能每家銀行在對自身的存量房貸業務進行摸底后，會給出不一樣的調整方案。”李萬賦對編輯說道。
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