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北京西城最嚴(yán)學(xué)區(qū)房政策實施滿3年，熱門學(xué)區(qū)部分房源直降百萬
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距離北京西城區(qū)出臺“731”學(xué)區(qū)房政策至今已有3年，其對西城區(qū)房價的影響仍在繼續(xù)。
據(jù)北京西城教委規(guī)定，自2020年7月31日后，西城區(qū)購房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書家庭適齡子女申請入小學(xué)時，將不再對應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)入學(xué)。
隨后，西城區(qū)便嚴(yán)格執(zhí)行多校劃片，震動了北京學(xué)區(qū)房市場。
財聯(lián)社編輯采訪獲悉，在執(zhí)行731政策后，西城區(qū)二手房成交量出現(xiàn)下滑趨勢，僅2022年該區(qū)域二手房成交量就同比下滑了33%。
在房價方面，該政策的執(zhí)行對于德勝片區(qū)沖擊較大，由于在“731政策”后購買該區(qū)域的家庭，連續(xù)3年被調(diào)劑至相鄰片區(qū)，受此影響，該片區(qū)大多數(shù)房源成交總價相比政策前下調(diào)了40萬-50萬元，有業(yè)主急于成交選擇降價近百萬元。
熱門學(xué)區(qū)房價明顯下滑
“今年西城區(qū)多校劃片，731之后在德勝片區(qū)購房的家庭，基本上都被調(diào)出區(qū)了。”德勝片區(qū)的一位中介人員告訴編輯。
據(jù)悉，德勝片區(qū)與金融街、月壇為西城三大熱門學(xué)區(qū)，擁有多家優(yōu)質(zhì)小學(xué)資源，因此區(qū)域?qū)W位資源也更緊張。
在西城區(qū)多校劃片政策嚴(yán)格執(zhí)行后，于731政策后落戶至德勝片區(qū)的生源，已連續(xù)三年被調(diào)劑至相鄰片區(qū)，因此該區(qū)的學(xué)區(qū)房房價受影響最大。
“教改之后，德勝區(qū)域這兩年房價降的挺多的”，上述德勝片區(qū)一位中介人員透露，“執(zhí)行多校劃片之前，那會兒房價小戶型最高能賣到16萬、17萬元/平方米，現(xiàn)在也就14萬元/平方米左右。”
其進(jìn)一步表示，最近賣了的一居室，成交總價618萬元，以前的話這種戶型房價得在700萬元以上。另外一套42平方米的房子之前能賣到730萬元、740萬元，現(xiàn)在成交總價基本在600多萬元。
“今年過完年之后，德勝區(qū)好多業(yè)主覺得市場會變好，不想降價，但現(xiàn)在看見調(diào)劑情況以及市場情況后，也想開了，差不多能賣就賣了，目前掛牌房源價格都能談。”德勝片區(qū)另一家中介機(jī)構(gòu)二手房經(jīng)紀(jì)人對編輯表示。
其進(jìn)一步表示，最近剛成交的54平方米的一套房，最早掛牌價815萬元，最終成交價720萬元，降價近100萬元。
多位中介告訴編輯，現(xiàn)在德勝區(qū)大部分掛牌房源都降了最少四五十萬元，是近幾年來的低點(diǎn)。
“在2022年西城區(qū)發(fā)布最嚴(yán)731學(xué)區(qū)房政策后，很多曾經(jīng)熱點(diǎn)的學(xué)區(qū)房片區(qū)價格明顯回落。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄告訴編輯，由于多校劃片實行后，使得很多曾經(jīng)想要購買德勝片區(qū)學(xué)區(qū)房的購房者轉(zhuǎn)而去選擇其他片區(qū)，導(dǎo)致房價下滑。
值得關(guān)注的是，今年德勝學(xué)區(qū)被調(diào)劑出區(qū)的生源，均被調(diào)劑到新街口學(xué)區(qū)和什剎海學(xué)區(qū)，因此新街口學(xué)區(qū)房的價格有所上漲。
“教改沒執(zhí)行的時候，新街口那邊房價最好的時候也就10萬元/平方米，后來德勝片區(qū)的生源調(diào)劑過去后，房價就漲起來了，現(xiàn)在每平方米基本上都在12萬元-13萬元之間，個別特別好的戶型能到14萬元/平方米左右。”上述中介人員告訴編輯。
西城區(qū)二手房成交量萎縮
西城區(qū)執(zhí)行“多校劃片”政策后，區(qū)域二手房成交量明顯降溫。
根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2021年北京西城區(qū)二手住宅成交11516套，市場均價為11.18萬元/平方米；2022年成交7699套，市場均價為11.52萬元/平方米；2023上半年成交4817套，市場均價為12.06萬元/平方米。
“西城區(qū)在2020年之后迅速執(zhí)行了多校劃片政策，對于整個片區(qū)的就學(xué)確定性產(chǎn)生了巨大顛覆，很多新購房家庭、新遷入戶籍家庭都面臨調(diào)劑，特別是購買了德勝優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的家庭被調(diào)劑出學(xué)區(qū)，所以一部分購房家庭，轉(zhuǎn)而擇了其他的片區(qū)，因此整體成交量出現(xiàn)了下滑。”合碩地產(chǎn)機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對編輯表示。
不過在價格方面，郭毅認(rèn)為，西城區(qū)作為核心城區(qū)，且二手房掛牌量相對比較少，因此房價還是保持在一個相對穩(wěn)定的狀態(tài)。
“受到多校劃片政策影響，德勝學(xué)區(qū)的學(xué)生很多面臨被調(diào)劑，導(dǎo)致價格起伏波動，接下來，如果德勝學(xué)區(qū)繼續(xù)被調(diào)劑，那么房價可能還會有小幅波動，但是經(jīng)過了幾年的調(diào)整期后，德勝的房價也基本進(jìn)入到穩(wěn)定區(qū)間。而像新街口片區(qū)近兩年來承接德勝片區(qū)溢出的需求，房價也有上升的空間。”陳霄告訴編輯。
受訪專家表示，隨著多校劃片政策的持續(xù)，學(xué)區(qū)價值對于西城區(qū)整體房價的影響會進(jìn)一步減少，各個片區(qū)的房價會進(jìn)一步均衡，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)可能會出現(xiàn)價格的進(jìn)一步下調(diào)，而一些非優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的房價可能會有所調(diào)漲。
“從出生人口的情況上來看，今年是幼升小的一個升學(xué)高峰期，所以這些熱門學(xué)區(qū)存在著一定的競爭關(guān)系，但是隨著未來北京新生人口的下降，學(xué)區(qū)房可能會出現(xiàn)更大幅度的價值波動。”郭毅稱。
其進(jìn)一步表示，雖然當(dāng)下西城區(qū)不同片區(qū)之間的學(xué)區(qū)房仍存在著不均衡的現(xiàn)象，但是隨著多校調(diào)劑、教師輪崗等政策的執(zhí)行，各個學(xué)校教育水平差距將減少，西城整體學(xué)區(qū)房的價值也會有所弱化，最終將回歸到房子實際的居住屬性上來。
上述專家認(rèn)為，未來像那種不具備真實的居住價值、純粹是用來上學(xué)的房子，價值將會出現(xiàn)更大的折損。而一些房齡較新、社區(qū)品質(zhì)較好，既能承載技術(shù)價值，又能具備學(xué)區(qū)房屬性的的房子，房價穩(wěn)定性會更強(qiáng)。
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