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深圳樓市的困境和發(fā)展方向
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【環(huán)宇奇聞】
時下深圳市住戶不肯杠桿炒股了，提前還房貸積極。深圳市已經(jīng)大力度修補房市需求面，換句話說壓實中等收入人群，其核心途徑便是供給側(cè)結(jié)構(gòu)。
李宇嘉
一季度的“小陽春”以后，深圳的二手房成交量調(diào)頭跌了。4月份，我市二手住房賣出去了3192套，環(huán)比下跌了19.2%。5月份很差，整月成交量可能都超但是3000套。就算4月20日撤出指導(dǎo)價（不會再捆縛銀行借款）都未能阻攔下挫趨勢。中介公司小伙很疑惑，深圳市住戶最喜歡“杠桿炒股”買房子了，頒布那么重磅消息的相關(guān)政策，為什么連一點兒浪花也沒有激發(fā)來？
我覺得表達出來的一個觀點是，深圳市住戶“杠桿炒股”買房子的時期，或一去不復(fù)返了。為何這樣講？以往深圳市加杠桿買房主要包括幾種人群：一個是根據(jù)“理財規(guī)劃”核心理念杠桿炒股買房并長期投資的舉動，通常是初期自主創(chuàng)業(yè)人群或者在房地產(chǎn)、金融業(yè)、科技創(chuàng)新等新型行業(yè)就業(yè)高凈值家庭；另一個是根據(jù)“利率效應(yīng)”核心理念杠桿炒股買房并趁機售賣的舉動，主要集中在勇于場內(nèi)外高投入融資投資客。
此外，“杠桿炒股”產(chǎn)生價格上漲預(yù)估下，全社會“非購房不能”的不安氛圍中，深圳剛性需求和買房者被裹挾著入場了，產(chǎn)生全員“杠桿炒股”買房子的隆重開幕。有一定購買能力但并不能在北京“杠桿炒股”得人，或者到周圍的惠州市、中山買房，或是回家購房。但與此同時，局勢出現(xiàn)了劇變，房地產(chǎn)、金融業(yè)等領(lǐng)域遭受系統(tǒng)軟件全方位的整治，電商行業(yè)的收益式微，減薪或裁人司空見慣。
別說再次“杠桿炒股”買房，房屋交易源長期投資決心也逐漸松脫了，最近豪宅別墅盤二手房源掛牌量提升，有一定象征性。針對以往勇于“杠桿炒股”的投資客而言，全國房價上漲遮蓋資金成本并得到社會發(fā)展平均收益率，這則是進場并“開多”的邏輯框架，顯而易見如今這個思路不建立了。對有一定購買能力的剛性需求而言，在前幾場增漲周期內(nèi)，幾乎都努力的去踮起腳尖入場了。
時下，不但深圳市住戶不愿杠桿炒股，并且提前還房貸十分積極。客觀性講，以往深圳樓市往往受歡迎，在很大程度上與“杠桿炒股”相關(guān)。從而，當釜底之薪的金融杠桿被移去了一大半之后，房市下挫就在那意料之中。下跌的支撐線在哪兒，在于有購買能力的剛性需求、買房市場需求的安全墊是不是結(jié)實。好可惜，對比北上廣深等知名大城市，深圳市這一技術(shù)創(chuàng)新的年輕城市，房地產(chǎn)市場的安全墊薄厚不足。
根本原因是，深圳國企、行政事業(yè)單位、高等院校等規(guī)模較小（高等院校經(jīng)營規(guī)模近些年才有成效），這些機構(gòu)學(xué)生就業(yè)平穩(wěn)，但收益并不是太高，關(guān)鍵造就中等收入人群。于北京、上海市、廣州市，這種組織比較多，恩格爾定律的安全墊相對性結(jié)實。撇開一小部分高凈值家庭，不是很結(jié)實的中產(chǎn)，深圳市剩下來的一千多萬人口數(shù)量，不具有消費力。因而，這一輪商住樓量價下挫，深圳下滑要確實比其他地區(qū)大。
還好，深圳市吸取教訓(xùn)，已經(jīng)大力度修補房市需求面，換句話說壓實中等收入人群，其核心的路線便是供給側(cè)結(jié)構(gòu)。5月6日起，我國最大規(guī)模裝配式建筑公共租賃房小區(qū)——深圳鳳凰英薈城7000余戶住戶團體搬入。那只是深圳市在住房供給側(cè)層面的一個縮影。就算房市不是很形勢，但供給側(cè)結(jié)構(gòu)的腳步并沒有變緩，2023年深圳市要分派8萬件保障性住房，而商住樓供貨僅有6萬件。
近些年，深圳市持續(xù)將商辦用地調(diào)整至住宅用地，上年10月份那批號調(diào)節(jié)，就增強了3萬平方米新土地。下一步，深圳市還會繼續(xù)調(diào)節(jié)一部分工業(yè)土地為住宅用地，進而完全擺脫土地資源端牽絆。將來，深圳新增居住用地有望突破土地供給的25%-30%。供給側(cè)結(jié)構(gòu)的變革就是讓供貨配對有購買能力的需要，讓這一千多萬群體能夠以循序漸進的方法共享社會化收益、城市發(fā)展市場紅利。
深圳市對土地財政的依存度比較小，也具有較強的大城市治理能力，能忍受商住樓一定程度的下降。另據(jù)了解，自今年9月1日逐漸，深圳市將修復(fù)路邊擺攤兒。聯(lián)想起最近達到20%年輕人失業(yè)人數(shù)，這就說明一點，即城市文化與年輕人就業(yè)和用餐，分清是非，一目了然。一座城市，若一個龐大人群并沒有體面地住所，并沒有穩(wěn)定工作收入，大城市表面的光鮮亮麗沒有任何意義。因而，深圳樓市疲軟的另一面，也往往是“精準施策”培養(yǎng)的全過程，邁向創(chuàng)新模式的一個過程。
（作者系廣東省住房政策分析核心首席研究員）
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