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廣西省綠城水務有限責任公司有關選購中堯自來水廠升級改造工程項目建設用地使用權暨關聯交易的補充公告
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本公司董事會及整體執行董事確保本公告內容不存在什么虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏，并對信息的真實性、準確性完好性擔負某些及法律責任。
廣西省綠城水務有限責任公司（下稱“企業”）于2023年7月21日公布了《廣西綠城水務股份有限公司關于購買中堯水廠提升改造工程建設用地使用權暨關聯交易的公告》（臨2023-025），公司為大股東一一南寧市建寧水務項目投資集團有限責任公司選購其地處南寧中堯路17-2號0204895土地及地面房屋建筑、粘附設備等，用以中堯自來水廠升級改造工程建設，成交價依據第三方機構的評價結果，并且經過買賣雙方共同商定。現就得買賣事宜填補公告如下：
一、評價方法所選擇的合理化
(一)房屋建筑物類資產
依據《資產評估執業準則-不動產》，評定房產方法有市場法、收益法、重置成本法和假設開發法，依據此次評估目的、評估對象、價值類型、資料整理等狀況，評價方法的可接受性剖析如下所示：
房屋建筑物類資產主要包括重置成本法、市場法和收益法三種評價方法。分析工作人員依據評估目的、價值類型、建筑物特性，現場勘察獲得的評定原始資料和市場調研的現象展開了深入分析，然后選擇合適的評價方法。
經剖析，因委估房屋建筑物所占用土地價值已獨立計算，建筑物獨立盈利難以預料和衡量的特性，故未可用收益法評估；因此次委估是指房屋建筑物其價值，市場中并沒有與委估房屋建筑相近卻不含土地房屋建筑獨立買賣材料，故未可用市場法評估；委估建筑物建造時間、總面積、設計等材料相對性較完整，合乎重置成本法的適用范圍，故可以采取重置成本法進行評價。重置成本法的計算公式：
評估價值=重置成本法-實際性掉價-多功能性掉價-經濟性貶值
針對可以繼續所使用的房屋建筑物類資產，不會有多功能性掉價和經濟性貶值，且評定使用的是升級重置成本法。重置成本法的計算公式：
評估價值= 重置成本法-實際性掉價
= 重置成本法×(1-實體線折舊率)
= 重置成本法×成新率
(二)機器設備類資產
依據《資產評估執業準則一機器設備》，實行機器設備評估業務流程，應根據評估目的、評估對象、價值類型、資料整理等狀況，剖析重置成本法、市場法和收益法三種資產報告評估基本原理的適用范圍，挑選評價方法。
經剖析，因為與委估財產同樣相同或型號機械設備在本地二手市場買賣不活潑，無法尋找能夠相對比較買賣實例，所以不適宜應用市場法。因設備資產的預期收益率無法獨立計量檢定，并且盈利能力難以量化分析等因素，此次評定不具有選用盈利法的適用標準。因委估資目前財產和歷史財產擁有相同性與對比性，產生資產凈值的消耗也是必須的，合乎重置成本法的適用范圍。并且重置成本法適用此次評估目的和價值類型，故選用重置成本法進行評價。
重置成本法的計算公式：
評估價值=重置成本法-實際性掉價-多功能性掉價-經濟性貶值
此次機器設備類資產評估選用升級重置成本法，不顧及多功能性掉價和經濟性貶值，僅考慮到其實際性掉價。因而，重置成本法計算公式概括為：
評估價值=重置成本法×成新率
(三)土地使用權證
依據《資產評估執業準則一不動產》，實行不動產評估服務時，應根據評估目的、評估對象、價值類型、資料整理等狀況，剖析市場法、收益法、重置成本法三種資產報告評估基本原理及其假設開發法、基準地價指數修正法等衍化方式的適用范圍，挑選評價方法。
(1)評估對象所在地最近相近土地買賣不活潑，沒法收集到相比實例，故未適合選用市場法進行評價；
(2)評估對象為公共設施用地，地面上建了房屋建筑。評估對象附近并沒有公共設施用地租賃實例，難以預料其潛在性盈利或客觀性盈利，故未適合選用收益法進行評價；
(3)評估對象準許主要用途與實際主要用途均是公共設施用地，通過評定工作人員現場勘察同時向本地相關部門詳細咨詢，土地資源獲得費、土地資源開發費等相關成本無法獲得，故未適合選用重置成本法進行評價；
(4)評估對象為已開發設計完善的公共設施用地，宗地面上建了房屋建筑，因而不適合選用假設開發法進行評價。
(5)評估對象坐落于南寧市區內，歸屬于南寧基準地價覆蓋范圍內，因此可采取基準地價指數修正法進行評價，南寧現行標準基準地價定價期日是2020年8月31日，至此次評估基準日間隔時間很短，基準地價現勢性強，故適合選用基準地價指數修正法。
總的來說，依據評估對象的商業用地特征和此次定價的效果，適合選用基準地價指數修正法進行評價計算，不具備選用市場法、收益法、重置成本法三種資產報告評估基本原理及其假設開發法進行評價，因而，這次評定選用基準地價指數修正法評定土地價格。
基準地價指數修正法是運用城區基準地價和基準地價調整系數表等評定成效，依照取代標準，就待估土地的地區條件及某些要求等與其說所在區域內的均值標準相比，并對比調整系數表選擇對應的調整系數對基準地價開展調整，從而求得待估土地在定價期日價錢的方式。
基準地價指數修正法測算土地土地價格公式計算如下所示：
土地路面價格＝[基準地價×K1×K2×(1+ΣK)+X]
式中：K1──期日調整系數
K2──土地使用權證年限調整系數
ΣK──地區及某些要素修調整系數
X──開發設計水平修正值
二、評價方法的技術參數及根據
（一）建筑物重置成本法價格
重置成本法價格=價稅合計建工工程單價+早期及其它雜費+資本成本
(1)價稅合計建工工程單價
因被評定企業不提供修建房屋建筑物的資料，評定工作人員根據當場證實的房屋建筑具體內容、房屋建筑特點(結構特征、樓高、室內裝修狀況、設備情況等)，參考南寧建設工程造價信息2023年1一季度各種房屋建筑物建工工程造價及其它價錢的通知，并相匹配建工工程造價指標作出調整，綜合性明確建筑物建工工程預算。
(2)早期及其它雜費
早期及其它雜費依據被投資企業的投資成本和國家有關政策規定，及其廣西物價局等相關部門要求記取。計算公式：早期及其它雜費=建工工程單價×按收費標準標準計算器提的利率。
(3)資本成本
資本成本按這個項目工期，假定基本建設期內工程費用為勻稱資金投入，經營期按這個項目工期開展明確，此次評定項目工期為1年，參考全國各地銀行間同業拆借核心于評估基準日發布的一年期市場報價利率明確貸款利息計算。于評估基準日，一年期市場報價利率為3.7%，按單利計算。
資本成本=(建工工程單價＋早期及其它雜費)×可用年利率×正常的項目工期×1/2
（二）機器設備類資產重置成本法的明確
重置成本法=價稅合計機器設備購買價+價稅合計運輸費用+價稅合計安裝調試費＋早期及其它雜費＋資本成本
A．機器設備購買價的明確
價稅合計機器設備購買價主要是通過《機價網》、《造價通》和市場調研等途徑得到設備價格，在這個基礎上依據設備廠家、生產質量、現階段交易等多種因素展開分析明確機器的銷售市場購買價錢。
B．價稅合計機器設備運輸費用的明確
機器設備運輸費用主要包含運輸費、裝卸費、保費等。評估中按機器的使用價值、凈重、容積、間距及其交通狀況等多種因素選擇運輸費用率。
價稅合計機器設備運輸費用=價稅合計機器設備購買價×運輸費用率
C．機器設備安裝調試費的明確
價稅合計機器設備安裝調試費=價稅合計機器設備購買價×安裝調試費率
機器設備安裝調試費一般包括機器的調節花費、基本花費、間距1.5米管道及電氣控制線路相關費用。
設備調試利率根據不同的機器參考相關規范選擇。
D．早期及其它雜費
早期及其它雜費依據被評定部門的投資總額和相關資料、及國家有關政策規定記取。
E．資本成本
資本成本按這個項目工期，機器的正常的施工期一般是指從設備訂貨到安裝完畢投入使用的時長，評估假設資產投入為勻稱資金投入，機器設備正常的施工期為1年，參考全國各地銀行間同業拆借核心于評估基準日發布的一年期市場報價利率明確貸款利息計算。于評估基準日，一年期市場報價利率為3.7%，按單利計算。
資本成本=(價稅合計機器設備購買價+價稅合計運輸費用+價稅合計安裝調試費＋按資費標準費率計算的初期及其它雜費)×貸款利率×施工期/2
（三）明確待估土地的土地級別、基準地價
待估土地坐落于南寧市西鄉塘區中堯路17-2號，面積約17328.30平米，歸屬于公共事業管理與公共服務用地二類(公共設施)規劃區范疇，其等級基準地價為1397元/平米。就待估土地的地區條件及某些要求等與其說所在區域內的均值標準相比，并對比調整系數表選擇對應的調整系數對基準地價開展調整，從而求得待估土地在定價期日價錢的方式。
特此公告。
廣西省綠城水務有限責任公司
2023年7月22日
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