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中國香港同業拆借利率完畢五連跳 利好消息房市
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熊德志
港幣年利率通過連跳后，5月23日香港銀行一個月同業拆借利率（Hibor）下降14個百分點至4.64%，完畢五連跳。
年利率做為危害房市的重要因素之一，中國香港具體按揭貸款利率由上一年的1.5%，持續上升到3.5%的高點。不僅顧客置業的按揭壓力提升，哪怕是投資人買房收帳收益也有危害。如今Hibor下降，或利好消息房市。
香港樓市增長乏力
5月4日，美聯儲會議公布升息0.25%，上漲準備金率總體目標區段至5%~5.25%，為2007年9月至今的最高值。美聯儲會議從2022年3月逐漸升息，本次為連續第10次升息。隔日，香港匯豐銀行亦公布上漲最優惠利率至5.75%，創逾15年新紀錄。
中國香港按揭貸款銷售市場內涵報酬率還沒有完全一味追隨美國加息上漲按揭利率，反而是實施了到頂息的作法。對香港3.6萬萬港元總量物業管理借款來講，在今年的年利率大幅上升，對總量按揭貸款支付貸款帶來一定工作壓力，也遏制了香港樓市發展趨勢。
中國香港土地資源登記處發布的統計數據表明，4月提交土地資源登記處登記注冊的全部類型房屋交易合同共5755份，環比下跌33.1%，同比增長18.6%；4月房屋交易合同總額637萬港元，環比下跌7.5%，同比增長52.5%。
以上交易合同中，住房房屋交易合同占4583份，環比下跌31.5%，同比增長17.6%；4月住房房屋交易合同總額524萬港元，環比下跌9.5%，同比增長49.0%。
不難看出，香港樓市如今雖相比去年疫情時期有一定的修復，但同比卻持續下降，突顯房市增長乏力。與其密切相關的，或者與美國加息令顧客意向減少而致。
香港樓價上年跌14%
2021年上半年度，香港住宅銷售市場受益于低息貸款自然環境、顧客要求誠摯及當地經濟回暖等多種因素令銷售市場穩定。后半年則由于疫情加劇和香港股市調節，以及市場對美元加息的焦慮提溫，造成市場逐漸走低。
2022年受美聯儲會議持續大幅度升息危害，香港樓價更暴跌近14%，一部分藍籌股屋苑的房價下滑更加是超出20%。所說藍籌股屋苑，便是交易價格十分相對穩定的屋苑，如同“績優股”。香港市場皆以交易量宗最多的新樓盤做為“十大藍籌股屋苑”，視它為房市交易指標。
房市下挫對擔負一定比例按揭貸款的人群會有一定影響，但一些風險性已承擔至按揭貸款證劵公司（中國香港按揭貸款證劵有限公司于1997年3月創立，由香港特區政府根據外匯基金100%國有獨資有著），并非留到金融體系?，F階段，中國香港按揭貸款壞賬率處在0.04%的中等水平。
中國香港購置產業者的貸款還款方式，大多采用Hibor，及少許選用最便宜銀行貸款利率。據香港金管局數據信息，在今年的3月以Hibor做為標價參照的比重86.6%，以最便宜銀行貸款利率做為標價參照的比重9.1%。
本人若按揭貸款500臺幣人民幣選購物業管理，30年還款日，以Hibor上年鎖息限制2.5%計，按揭1.97臺幣人民幣。若利率上升至3.5%，同樣貸款，一樣還款日，每個月還貸大會上升到2.24臺幣人民幣，漲幅14%。假如貸款人在按息2.5%時收益恰好根據穩定性測試，借出500臺幣人民幣，月薪應該是4.73臺幣人民幣，支付貸款占工資占比41.8%。當按息升到3.5%時，假定收益不會改變，支付貸款占工資占比會升到47.5%。
現階段，因按息升高和每個月還貸提升，而售賣物業管理的居民應當罕見。
據香港特區政府統計分析處及香港2021年全國人口普查，2021年中國香港家中數量達到267萬家，有130萬家家中有著自有物業，有44萬家擁有住房貸款。如果要測算私人住宅，未還款按揭貸款家庭在2021年的每個月按揭貸款還貸中位值為1.35萬余元，剩下按揭貸款年限20年，供房壓力比例是21.2%。2021年中均值按揭利息約1.5%，如今以到頂息3.5%測算，假定總體貸款家庭年收入不會改變，以上21.2%的支付貸款壓力中位值，大概大會上升到23.2%的水準。
自然，并不能完全忽略美聯儲會議持續升息造成中國香港銀行貸款利率提升對業主導致壓力。金融機構通過調節按揭貸款到頂年利率，令每個月按揭貸款供資金額升高，對于一些恰好根據穩定性測試的居民來講升息會引起其壓力，若外部原因造成收益或降低下崗，在乏力支付貸款的情況下還有機會挑選賣樓，如銷售市場供大于求則有可能造成房市下挫。與此同時，美國加息還有機會令投資人抽身資產離去香港市場。中國香港升息令借款成本增加，提升企業成本，打亂公司發展，令中國香港失業人數提升，造成經濟下滑。
加息周期將要結束
5月23日，港幣年利率通過五連跳后，Hibor一個月拆息下降14個百分點至4.64%，但仍然較如今大型銀行拆息按揭貸款到頂息3.5%水準，高于逾1％。
對房市來講，無疑是重大消息。
據了解，有中國香港大型銀行前不久不張揚上漲現錢回禮，以占領按揭貸款銷售市場。這家銀行一般現錢回禮2%，而某些高端客戶若選用按揭貸款商業保險且貸款額度做到800臺幣人民幣之上，連著獎勵特惠，整筆現錢回禮可以達到2.8%，歸屬于2007年有統計至今最高值。
現階段，香港樓市依然不景氣。按揭貸款態度端正盡管有益于房市，但房市要明顯改善，依然要等候美聯儲降息，按揭貸款利率下降，才會對房市有顯著刺激效果。
5月4日，美聯儲會議在公告中省略了此前“或需附加緊縮政策”的用語，暗示著美聯儲會議或于下一次會議中中止升息。市場預測國外商業銀行工作壓力仍存在，再加上美國的經濟慢慢減溫，可能40年以來速度最快的加息周期將要結束。
而中國香港是建立在普通法司法管轄區基礎上的土地資源注冊制,所支撐的穩定、高清晰度的物業市場，對其中國香港經濟發展作出貢獻的前提下，對投資依然擁有強大誘惑力。
（作者系中國香港金融從業人員）
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